土地增值税清算在即开发商避税手段详解
发布时间:2020-09-08 01 来源: 互联网

  作为房价调控手段的土地增值税清算即将大规模展开。

  “这次清算规格更高,规模更广,征管力量更大,一方面可以防止巨额的土地增值税流失,另一方面将遏制企业囤地,加快企业推盘速度,从而达到平抑房价的目的。”4月14日国家税务总局一位内部人士向记者透露。

  国家税务总局稽查局原局长刘太明在此前接受本报专访时就特别强调,清算对毛利率水平高的公司利润影响较大,特别是靠地价赚钱的房企更容易恐慌。

  据测算,毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后对净利润的影响是17.4%,土地增值税清算意味着很多开发商会面临严重的税赋压力。

  对于国家税务总局下达的清算指令,北京一家大型房地产企业的财务部门工作人员表示“可以理解,并不突然”。而国内多家知名上市房企的财务筹划顾问李明俊则指出,“如果只做预缴,却没有全额计提,清查就会对现金流产生重大影响。”

  风暴来袭之前,开发商也已经展开一场避税暗战。

  避税术曝光
  没有进行财税筹划的房企,税赋压力究竟有多大?

  以北京某单盘过百亿元的高端楼盘计算,其平均售价45000元/平方米,成本不超过15000元/平方米,目前在预征阶段,交纳的各项税负约占销售额的1%。一旦清算,则土地增值税会达到销售额的30%左右,以100亿元计算,则意味着须补交29亿元左右的税收。

  李明俊向记者介绍了目前房地产公司通用的避税模式。其基本设计思想是:将房地产行业利润转化为非房地产行业利润,比如建筑、服务、贸易等其他关联行业利润,起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果,最终达到降低税负目的。

  具体措施包括通过新设、收购、联营等方式,成立装修公司、园林绿化公司、工程管理顾问公司等外围公司,为开发的各项目提供服务,在正常的价格基础上适度提高收费,利用外围公司交纳税率的不同(外围公司交营业税、企业所得税,地产公司可以抵土地增值税、企业所得税,并且在计算土地增值税扣除成本时还可以加计扣除,两者至少相差34%),同时由于外围公司可以申请所得税核定征收、财政返还,甚至营业税可以利用优惠政策减免等,进一步降低税负(有可能相差48%以上)。

  “利用增值税和营业税的税差就可以有效降低税负。”李明俊指出。

  他举例道,假设成立一间装修公司为开发企业提供装修服务,每开具100元的发票,装修公司仅需交纳3.3%的营业税及附加,而开发企业增加100元的成本后,最少可抵扣100*(1+20%+10%)*30%=39元的土地增值税,两者合并后最少可节税35.7元,节税率高达35.7%。

  记者调查得知,通过收购股权等方式曲线拿地的开发商将是本轮土地增值税清算的重灾区。

  记者调查到的案例显示:A公司预转让一幅200亩的土地,原价4000万元/亩,B公司以1.6亿元/亩对A实行收购并获得土地。但是,该土地的计税成本并没有发生变化。这也意味着,B公司未来面临土地增值税清算时,仍然按4000万元/亩计算。

  “大多数情况下,土地转让协议并没有把税务风险包含其中。在现有税法只承认原始价值的前提下,B公司付出的1.2亿元并没有得到扣除凭证,B公司在获得土地的同时还替A公司交了税。”北京致通振业税收筹划事务所有限责任公司董事李记有指出。

  清算背后
  此番土地增值税清算加快步伐,不但有对巨额税收流失的担忧,更被视为房地产市场调控的新手段。

  经粗略测算,按目前房地产净利润水平,开发商应缴的土地增值税额大概占楼盘销售收入的15%~30%之间,但一份已经披露的国家税务总局报告显示,近10年来,全国已交纳土地增值税税额,仅占全国房地产开发企业销售额的1.29%。

  初步估算,仅2005年~2009年,土地增值税流失总额就高达2.52万亿元。

  上述国家税务总局的内部人士透露,一些土地交易活跃、开发商土地储备较多的重点城市已成为税务部门重点监视的对象。

  其中上海市地税局在今年1月份下发文件,对符合销售面积超过85%以上等条件的房地产开发项目,90日内将办理清算手续。

  近日,由北京科技大学教授赵晓牵头的中国经济研究组撰文指出,从严征收土地增值税可以有效控制房地产市场的投资过热,减少房地产企业的拿地冲动,提高房地产企业的风险意识,转而控制非普通住房的过快增长和价格上涨,在一定程度上能缓解供需矛盾。

  赵晓指出,严格执行清算政策,将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。另外,因囤地或捂盘而获得的额外收益,最高可征收60%的土地增值税,加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本,将可能会使开发商囤地陷入无利可图的境地。

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