房价和税费联动的新常态分析
发布时间:2020-10-04 20 来源: 互联网

  在不同时期,由于商品房的市场供求在改变,价格也会随之波动。当市场的供给远小于需求时,价格将一路上扬。但是房价一旦触碰到政府管控的上限,有的开发商可能采取惜售的方法,捂盘待售。

  然而,房价的上涨能否给开发商带来净利润的增长,应当重点考虑房价上涨带来的税费增长因素,以及惜售期间的资金成本因素。所谓新常态分析,就是适应营改增的新环境,进行房价和税费联动的常态分析。

  下面以房地产开发企业增值税一般计税项目为例,重点结合土地增值税的特征,分三种情景进行房价和税费联动分析。

  5.1房价上涨后增值率不突破20%的情景(限于普通住宅)

  与其他开发产品不同的是,增值率不突破20%的普通住宅,享受免征土地增值税的优惠。

  5.1.1应用场景

  某一般计税项目A楼盘,普通住宅单方售价(含税)13000元,单方地价4000元,单方开发成本(含税)4500元,符合抵扣条件的单方进项税额285.71元。

  一、增值税:从2018年5月1日起,销售不动产的增值税税率调整为10%,同时一般计税项目享受土地价款差额征税,则:

  应纳增值税=(13000-4000)÷(1+10%)×10%-285.71=532.47元

  可比口径税负率=532.47÷13000=4.10%

  二、城建税及附加:假定项目所在地的综合征收率为11.5%,则: 

  应纳城建税及附加=532.47×11.5%=61.23元

  三、印花税:依据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税[2006]162号)第四条规定,“对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。”实务中,如果《商品房销(预)售合同》相关售价条款未进行价税分离,应当按照合同所载价税合计金额缴纳印花税,则:

  应纳印花税=13000×0.05%=6.5元

  四、土地增值税:依据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号),同时参照《武汉市地方税务局2017年土地增值税业务培训资料》相关解释,土地增值税清算时,转让房地产收入总额按照不含增值税销项税额计算,假定房地产开发费用(期间费用)按土地成本和开发成本之和10%计算,则:

  转让房地产收入总额=13000÷(1+10%)=11818.18元

  扣除项目金额合计=[4000+(4500-285.71)]×(1+10%+20%)+61.23+6.5=10746.31元

  增值额=11818.18-10746.31=1071.87元

  增值率=1071.87÷10746.31=9.97%

  应缴土地增值税=1071.87×30%=321.56元

  由于增值率未超过20%,享受免征优惠,免征土地增值税321.56元。

  五、企业所得税:增值税实行价外税核算,因此企业所得税应当按照不含增值税收入确认,依据《增值税会计处理规定》(财会[2016]22号)第二条(三)项之1点规定,享受差额征税的土地价款抵减销项税额的部分应当对应冲减主营业务成本,那么:

  营业收入=13000÷(1+10%)=11818.18元

  营业成本=[4000-4000÷(1+10%)×10%]+(4500-285.71)=7850.65元

  税金及附加=61.23+6.5=67.73元

  假定期间费用仍然按照土地成本和开发成本之和10%计算,则:

  期间费用=[4000+(4500-285.71)]×10%=821.43元

  营业利润=11818.18-7850.65-67.73-821.43=3078.36元

  假定未发生营业外收入和营业外支出,亦无其他纳税调整,则:

  应纳企业所得税=3078.36×25%=769.59元

  六、税费合计和净利润

  税费总计=532.47+61.23+6.5+0+769.59=1369.80元

  税后净利润=3078.36-769.59=2308.77元

  5.1.2场景分析

  开发商通过市场调查,拟对A楼盘普通住宅捂盘待售,因此,对于待售期间增加的资金成本,以及未来销售时间因涨价增加的税费,需要进行综合分析,以寻找一个合理的价格区间。

  一、在假定成本费用不变的前提下,按照享受土地增值税免征待遇,房价上涨后增值率不突破20%的要求,寻找未来销售时间的价格高点,这个价格高点为14202.52元。这时,税费和净利润情况分别如下:

  1、应纳增值税641.79元,比单方售价13000元时增加109.32元;

  2、城建税及附加73.81元,比单方售价13000元时增加12.57元;

  3、印花税7.10元,比单方售价13000元时增加0.60元;

  4、土地增值税:增值额2151.90元,比单方售价13000元时增加1080.03元,增值率20%,继续享受免征土地增值税待遇;

  5、企业所得税:假定未来销售时间在12个月后,月利率0.50%,那么待售期间的融资成本将增加697.81元,营业利润为3460.58元,比单方售价13000元时增加382.21元;应纳企业所得税865.14元,比单方售价13000元时增加95.55元;

  6、税费合计1587.84元,比单方售价13000元时增加218.05元;

  7、税后净利润2595.43元,比单方售价13000元时增加286.66元。

  二、假定未来销售时间在12个月后,月利率0.50%,按照增加的净利润能够弥补待售期间的融资成本为目标,寻找未来销售时间的价格低点,这个价格低点为13776.96元。这时税费和净利润情况分别如下:

  1、应纳增值税603.10元,比单方售价13000元时增加70.63元;

  2、城建税及附加69.36元,比单方售价13000元时增加8.12元;

  3、印花税6.89元,比单方售价13000元时增加0.39元;

  4、土地增值税:增值额1769.68元,比单方售价13000元时增加697.81元,增值率16.45%,继续享受免征土地增值税待遇;

  5、企业所得税:待售期间的融资成本将增加697.81元,营业利润为3078.36元,比单方售价13000元时增加0元;应纳企业所得税769.59元,比单方售价13000元时增加0元;

  6、税费合计1448.94元,比单方售价13000元时增加79.14元;

  7、税后净利润2308.77元,比单方售价13000元时增加0元。

  5.1.3变动趋势

  一、从上述场景分析得出结论,A楼盘普通住宅成本费用固定,待售期间融资成本确定的情况下,待售价格低点为13776.96元,价格高点为14202.52元。

  1、当单方售价突破价格高点时,增值率将突破20%,土地增值税不能享受免征待遇,其税费和净利润的变化,将在下面的第二种情景或者第三种情景中进行分析。

  2、当单方售价达不到价格低点时,房价上涨后增加的净利润将不能弥补待售期间的融资成本。

  二、当成本费用发生变化时,待售价格低点和待售价格高点随之发生变化。

  1、当土地成本下降时,待售价格低点和待售价格高点也将下降;当土地成本上升时,待售价格低点和待售价格高点也将上升。

  2、当开发成本下降时,待售价格低点和待售价格高点也将下降;当开发成本上升时,待售价格低点和待售价格高点也将上升。

  3、当进项税额和进项税额取得率下降时,待售价格低点将下降,价格高点反而上升;当进项税额和进项税额取得率上升时,待售价格低点将上升,价格高点反而下降。

  4、当融资成本下降时,待售价格低点将下降,价格高点不变;当融资成本上升时,待售价格低点将上升,价格高点仍然不变。

  三、具体量变变动趋势分析及测算公式

  1、以上变动趋势,限于相关因素变动后,增值率不突破20%的情景;如果增值率突破了20%,应当适用下面的第二种或者第三种情景。

  2、房价上涨后增值率不突破20%的情景,其具体量变变动趋势分析以及价格高点和价格低点的测算公式,详见附表3-4-02《房价税费联动分析(普通住宅增值率不突破20%)》。

  5.2房价上涨后增值率将突破20%的情景(限于普通住宅)

  未来房价上涨,一旦导致增值率突破20%,普通住宅将不能享受免征增值税待遇。这时,税费和净利润将受到较大影响。

  5.2.1应用场景

  某一般计税项目B楼盘,普通住宅单方售价(含税)14000元,单方地价4000元,单方开发成本(含税)4500元,符合抵扣条件的单方进项税额285.71元。

  一、应纳增值税=(14000-4000)÷(1+10%)×10%-285.71=623.38元

  可比口径税负率=623.38÷14000=4.45%

  二、城建税及附加:假定项目所在地的综合征收率为11.5%,则:

  应纳城建税及附加=623.38×11.5%=71.69元

  三、应纳印花税=14000×0.05%=7.00元

  四、土地增值税:

  转让房地产收入总额=14000÷(1+10%)=12727.27元

  扣除项目金额合计=[4000+(4500-285.71)]×(1+10%+20%)+71.69+7.00=10757.27元

  增值额=12727.27-10757.27=1970.01元

  增值率=1970.01÷10757.27=18.31%

  应缴土地增值税=1970.01×30%=591.00元

  由于增值率未超过20%,享受免征优惠,免征土地增值税591.00元。

  五、企业所得税:

  营业收入=14000÷(1+10%)=12727.27元

  营业成本=[4000-4000÷(1+10%)×10%]+(4500-285.71)=7850.65元

  税金及附加=71.69+7.00=78.69元

  假定期间费用仍然按照土地成本和开发成本之和10%计算,则:

  期间费用=[4000+(4500-285.71)]×10%=821.43元

  营业利润=12727.27-7850.65-78.69-821.43=3976.50元

  假定未发生营业外收入和营业外支出,亦无其他纳税调整,则:

  应纳企业所得税=3976.50×25%=994.13元

  六、税费合计和净利润

  税费总计=623.38+71.69+7.00+0+994.13=1696.20元

  税后净利润=3976.50-994.13=2982.38元

  5.2.2场景分析

  开发商拟对B楼盘普通住宅捂盘待售,如果未来房价上涨一旦导致增值率突破20%,将不能享受免征土地增值税的待遇。这时,在一定的价格区间,其涨价带来的新增利润将不能弥补增值率未超过20%时应当免征的土地增值税。这个价格区间,通俗地讲就是“盲区”。

  一、在假定成本费用不变的前提下,按照享受土地增值税免征待遇,房价上涨后增值率不突破20%的要求,寻找未来销售时间的“盲区”低点,这个低点为14202.52元。这时,税费和净利润情况分别如下:

  1、应纳增值税641.79元,比单方售价14000元时增加18.41元;

  2、城建税及附加73.81元,比单方售价14000元时增加2.12元;

  3、印花税7.10元,比单方售价14000元时增加0.10元;

  4、土地增值税:增值额2151.90元,比单方售价14000元时增加181.89元,增值率20%,继续享受免征土地增值税待遇;

  5、企业所得税:营业利润为4158.39元,比单方售价14000元时增加181.89元;应纳企业所得税1039.60元,比单方售价14000元时增加45.47元;

  6、税费合计1762.30元,比单方售价14000元时增加66.10元;

  7、税后净利润3118.79元,比单方售价14000元时增加136.42元。

  二、在假定成本费用不变的前提下,按照增加的净利润能够弥补涨价前应当免征的土地增值税和待售期间的融资成本为目标,寻找未来销售时间的“盲区”高点,这个高点为16403.58元。这时,税费和净利润情况分别如下:

  1、应纳增值税815.59元,比单方售价14000元时增加192.21元;

  2、城建税及附加93.79元,比单方售价14000元时增加22.10元;

  3、印花税8.06元,比单方售价14000元时增加1.06元;

  4、土地增值税:增值额3868.91元,比单方售价14000元时增加1898.90元,增值率35.89%,应纳土地增值税1160.67元;

  5、企业所得税:营业利润为3976.50元,比单方售价14000元时增加0元;应纳企业所得税994.13元,比单方售价14000元时增加0元;

  6、税费合计3072.23元,比单方售价14000元时增加1376.04元;

  7、税后净利润2982.38元,比单方售价14000元时增加0元。

  5.2.3变动趋势

  一、从上述场景分析得出结论,B楼盘普通住宅成本费用固定,待售期间融资成本确定的情况下,“盲区”价格低点为14202.52元,“盲区”价格高点为16403.58元。

  1、“盲区”低点是以房价上涨后增值率不突破20%为标准确定的,只考虑了涨价前应当免征的土地增值税,未考虑待售期间的融资成本;如果考虑待售期间的融资成本,便是“盲区”高点。

  2、当未来销售时间的房价突破“盲区”低点,未突破“盲区”高点时,其税后净利润将少于涨价前的净利润;当未来销售时间的房价突破“盲区”高点时,其税后净利润将大于涨价前的净利润。

  二、当成本费用发生变化时,“盲区”低点和高点随之发生变化。

  1、当土地成本下降且不导致涨价前的增值率突破20%时,“盲区”低点将下降,“盲区”高点反而上升;当土地成本上升时,“盲区”低点上升,“盲区”高点反而下降。

  2、当开发成本下降且不导致涨价前的增值率突破20%时,“盲区”低点将下降,“盲区”高点反而上升;当开发成本上升时,“盲区”低点上升,“盲区”高点反而下降。

  3、当进项税额和进项税额取得率下降时,“盲区”低点将上升,“盲区”高点反而下降;当进项税额和进项税额取得率上升且不导致涨价前的增值率突破20%时,“盲区”低点将下降,价格高点反而上升。

  4、当融资成本下降时,“盲区”低点不变,“盲区”高点将下降;当融资成本上升时,“盲区”低点仍然不变,“盲区”高点将上升。

  三、具体量变变动趋势分析及测算公式

  1、以上变动趋势,成本费用变化导致涨价前的增值率突破20%的,应当适用下面的第三种情景。

  2、房价上涨后增值率突破20%的情景,其具体量变变动趋势分析以及“盲区”低点和“盲区”高点的测算公式,详见附表3-4-03《房价税费联动分析(普通住宅增值率突破20%)》。

  5.3房价上涨后增值率和税率跳档的情景(以上两种情景以外适用)

  对于非普通住宅和非住宅,以及涨价前增值率突破20%的普通住宅,其未来房价上涨导致税费和净利润的影响,适用以下应用场景。以下应用场景,其测算公式的设计,应当考虑涨价前后增值率和土地增值税跳档的因素。

  5.3.1应用场景

  某一般计税项目C楼盘,单方售价(含税)17000元,单方地价4000元,单方开发成本(含税)4500元,符合抵扣条件的单方进项税额285.71元。

  一、应纳增值税=(17000-4000)÷(1+10%)×10%-285.71=896.11元

  可比口径税负率=896.11÷17000=5.27%

  二、城建税及附加:假定项目所在地的综合征收率为11.5%,则:

  应纳城建税及附加=896.11×11.5%=103.05元

  三、应纳印花税=17000×0.05%=8.50元

  四、土地增值税:

  转让房地产收入总额=17000÷(1+10%)=15454.55元

  扣除项目金额合计=[4000+(4500-285.71)]×(1+10%+20%)+103.05+8.50=10790.13元

  增值额=15454.55-10790.13=4664.42元

  增值率=4664.42÷10790.13=43.23%

  应缴土地增值税=4664.23×30%=1399.32元

  五、企业所得税:

  营业收入=17000÷(1+10%)=15454.55元

  营业成本=[4000-4000÷(1+10%)×10%]+(4500-285.71)=7850.65元

  税金及附加=103.05+8.50+1399.32=1510.88元

  假定期间费用仍然按照土地成本和开发成本之和10%计算,则:

  期间费用=[4000+(4500-285.71)]×10%=821.43元

  营业利润=15454.55-7850.65-1510.88-821.43=5271.59元

  假定未发生营业外收入和营业外支出,亦无其他纳税调整,则:

  应纳企业所得税=5271.59×25%=1317.90元

  六、税费合计和净利润

  税费总计=896.11+103.05+8.50+1399.32+1317.90=3724.88元

  税后净利润=5271.59-1317.90=3953.69元

  5.3.2场景分析

  开发商拟对C楼盘捂盘待售,对于待售期间增加的资金成本,以及未来销售时间因涨价增加的税费,需要进行综合分析。

  在假定成本费用不变的前提下,未来销售涨价新增的税后利润能够保障弥补融资成本,以此为目标,寻找最低保障价格,这个保障价格为18341.12元。这时,税费和净利润情况分别如下:

  1、应纳增值税1018.03元,比单方售价17000元时增加121.92元;

  2、城建税及附加117.07元,比单方售价17000元时增加14.02元;

  3、印花税9.17元,比单方售价17000元时增加0.67元;

  4、土地增值税:增值额5868.92元,比单方售价17000元时增加1204.51元,增值率54.32%,应纳土地增值税1807.33元,比单方售价17000元时增加408元;

  5、企业所得税:营业利润为5271.58元,比单方售价17000元时增加0元;应纳企业所得税1317.90元,比单方售价17000元时增加0元;

  6、税费合计4269.50元,比单方售价17000元时增加544.61元;

  7、税后净利润3953.69元,比单方售价17000元时增加0元。

  5.3.3变动趋势

  一、从上述场景分析得出结论,C楼盘成本费用固定,待售期间融资成本确定的情况下,最低保障价格为18341.12元。未来销售价格低于最低保障价格,其税后利润将不能弥补融资成本。

  二、当成本费用发生变化时,最低保障价格随之发生变化。

  1、当土地成本下降时,最低保障价格将上升;当土地成本上升时,最低保障价格将下降。

  2、当开发成本下降时,最低保障价格将上升;当开发成本上升时,最低保障价格将下降。

  3、当进项税额和进项税额取得率下降时,最低保障价格将下降;当进项税额和进项税额取得率上升时,最低保障价格将上升。

  4、当融资成本下降时,最低保障价格将下降;当融资成本上升时,最低保障价格将上升。

  三、具体量变变动趋势分析及测算公式

  1、具体量变变动趋势分析以及最低保障价格的测算公式,详见附表3-4-04《房价税费联动分析(非普通住宅和非住宅)》。

  2、附表中有关最低保障价格测算公式的设计,已经充分考虑涨价期间的融资成本,涨价后的税费增长以及增值率跳档和土地增值税税率跳档等因素,随着涨价前房价、土地成本、开发成本和进项税额等原始数据的随机录入,最低保障价格将自动生成。

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